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Imóveis e Locação
O Direito Imobiliário abrange todas as relações jurídicas envolvendo bens imóveis — compra, venda, locação, posse, propriedade e regularização. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o Código Civil e o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) formam o arcabouço legal que rege essas relações no Brasil.
No Vale do Paraíba, com o crescimento imobiliário acelerado em São José dos Campos, Taubaté e Jacareí, questões como atraso na entrega de imóveis por construtoras, contratos de locação mal redigidos e regularização de imóveis antigos são cada vez mais frequentes. O escritório Alves & Caldas oferece assessoria completa nessa área.
Áreas de Atuação
Despejo e Retomada
Ação de despejo por falta de pagamento, término de contrato, uso próprio ou infração contratual. Procedimento rápido com liminar em casos urgentes.
Revisão de Aluguel
Revisão judicial do valor do aluguel quando o contrato estiver defasado em relação ao mercado, garantindo reajuste justo para locador e locatário.
Usucapião
Regularização de imóvel por posse prolongada e ininterrupta. Usucapião ordinária (10 anos), extraordinária (15 anos) e especial urbana (5 anos).
Compra e Venda de Imóveis
Análise de contratos, due diligence imobiliária, vícios ocultos, atraso na entrega e rescisão de compromisso de compra e venda.
Condomínio
Cobrança de cotas condominiais em atraso, impugnação de assembleias irregulares, responsabilidade por danos e conflitos entre condôminos.
Regularização Imobiliária
Regularização de imóveis sem escritura, sem registro ou com pendências no cartório. Inventário extrajudicial para transferência de imóveis.
Direitos do Locador e do Locatário
A Lei do Inquilinato regula os contratos de locação de imóveis urbanos e estabelece direitos e deveres tanto para quem aluga (locador) quanto para quem ocupa (locatário). O equilíbrio entre essas partes é fundamental para uma relação contratual saudável.
Art. 22 da Lei 8.245/1991 — Obrigações do Locador
"O locador é obrigado a: entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; manter a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação."
Despejo: Como Funciona o Processo
A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento mais utilizado por locadores. Com a Lei 12.112/2009, o processo foi agilizado: o locatário tem 15 dias para pagar a dívida e evitar o despejo (purga da mora). Se não pagar, o juiz pode conceder liminar de despejo em 15 dias. O processo completo costuma durar entre 3 e 8 meses, dependendo da comarca.
Usucapião: Regularize Seu Imóvel
Milhares de imóveis no Brasil são ocupados há décadas sem escritura ou registro em cartório. A usucapião é o instrumento legal que transforma a posse prolongada em propriedade. No Vale do Paraíba, muitos imóveis em bairros mais antigos de São José dos Campos, Taubaté e Guaratinguetá se enquadram nos requisitos da usucapião extraordinária (15 anos de posse mansa e pacífica) ou especial urbana (5 anos de posse em imóvel de até 250m² para moradia).
Jurisprudência Relevante
REsp 1.723.519 — STJ (2019)
O STJ decidiu que o locatário tem direito à indenização por danos morais quando o locador corta serviços essenciais (água, luz) para forçar a desocupação do imóvel, prática conhecida como "despejo de fato" ou "locupletamento ilícito".
Súmula 308 do STJ — Hipoteca do Imóvel Vendido
"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."
Dúvidas Frequentes
O locatário pode ficar sem pagar o aluguel por quantos meses antes do despejo?
Tecnicamente, o processo de despejo pode ser iniciado após o primeiro mês de inadimplência. Na prática, o locador deve notificar o locatário e aguardar 15 dias para purga da mora. Se não houver pagamento, a ação de despejo pode ser ajuizada imediatamente.
Moro no imóvel há mais de 10 anos sem escritura. Posso regularizar?
Sim. Se você possui o imóvel há mais de 10 anos com justo título e boa-fé, ou 15 anos sem esses requisitos, pode ingressar com ação de usucapião. O processo pode ser judicial ou extrajudicial (cartório), sendo o extrajudicial mais rápido quando não há litígio.
A construtora atrasou a entrega do meu apartamento. Tenho direito a indenização?
Sim. O STJ consolidou que o atraso na entrega de imóvel gera direito a: lucros cessantes (valor que você pagaria de aluguel no período), danos morais (em casos de atraso significativo) e multa contratual. Se o atraso for superior a 180 dias, você pode optar pela rescisão com devolução integral dos valores pagos corrigidos.
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